Die unterschätzte Gefahr: Schimmel im Neubau

Werden Trockenzeiten nicht eingehalten, drohen erhebliche Schäden

Nicht wenige Bauherrschaften warten auf ein geeignetes Baugrundstück. Teils wird über Jahre gesucht. Wer kann deshalb nicht nachvollziehen, dass es dann schnell gehen soll, wenn endlich ein geeignetes Grundstück gefunden wird.

Nicht selten beginnt dann aber erst die nachhaltig wirkende Hektik, die bei der Entscheidung für ein Architekturbüro, einen Fertighausanbieter oder einen Bauträger vielleicht den ersten Grundstein für Ungewisses legt. Der eingeengte Blick auf die Kosten bzw. den Preis verstellt den klaren Blick auf das Wichtige und die Qualität. Hektik bei der vertraglichen Gestaltung und der Festlegung der Bau- und Leistungsbeschreibung verschärfen die später eintretenden Problemstellungen. Final wirkt dann ggf. noch die Planung. Schließlich muss es in der Bauphase sowieso schnell gehen. Die Bauherren-Blogs sind voll von Geschehnissen, die oft bereits in der frühen Phase der Realisierung des Wunschhauses verortet sind.

Die gute Nachricht ist, dass dies alles vermeidbar ist. Gute, zielgerichtete und wertfreie Beratung bilden eine wesentliche Grundlage hierfür.

Gefahr ‚Schimmel‘

Schimmel ist nicht nur in alten Gebäuden ein Problem, sondern auch in zu schnell gebauten oder zu rasch bezogen Neubauten. Experten befürchten in jedem zweiten Haus einen relevanten Schimmelschaden. Kein Gebäudetyp ist davor gefeit. Schimmel wird häufig nicht nur von Baufachleuten, sondern durchaus auch von Gutachtern übersehen. Den Schaden haben dann die Bauherrschaften.

Indizien für Schimmelbefall sind beispielsweise Geruchsauffälligkeiten, Feuchteanzeichen oder gar sichtbares Schimmelwachstum. Eine Studie aus dem Jahre 2014 kam zu dem Ergebnis, dass bei Neubauten eine erhöhte bis hohe Wahrscheinlichkeit für verdeckte, nicht sichtbare Feuchte- und Schimmelschäden besteht.

Wo entstehen die Schäden?

Überall da, wo Feuchtigkeit hinkommt und nicht schnell genug abtrocknen kann. Denn Feuchtigkeit ist die Grundlage für jedes Schimmelwachstum.

Beispielsweise werden bei einem massiv errichteten Einfamilienhaus – bestehend aus gemauerten Wänden, Zementputz, Kellerwänden und Geschossdecken aus Beton – etwa bis zu 10 000 Liter Wasser eingesetzt, das heißt, in das Gebäude eingebracht. Neben sichtbaren Schäden können verdeckte Schimmelschäden deshalb – bei entsprechendem Feuchteaufkommen – in allen nicht einsehbaren Hohlräumen und Dämmebenen auftreten. Bei gezielter Suche werden vor allem in Fußbodenkonstruktionen und angrenzenden Wandteilen Schimmelbesiedelungen gefunden. Betroffen sind auch Dachkonstruktionen, wenngleich die Schadenshäufigkeit dort weniger hoch ist.

Woran erkennt sind Schäden erkennbar?

Es sind verschiedene Verdachtsmomente bekannt: Typische dumpfmuffige Geruchsauffälligkeiten, Feuchteanzeichen an Wänden, Decken oder anderen Bauteiloberflächen sind Hinweise auf eine prinzipiell zu hohe Feuchtigkeit im Gebäude, eine schnelle Bauzeit ohne ausreichende Trocknungszeiten. Bei Winterbauten kommt eine stärkere Kondenswasserbildung dazu.  Ein Wasserschaden während der Bauzeit kann der Auslöser für sichtbares Schimmelwachstum werden. Problematisch ist, dass offensichtlicher Schimmel regelmäßig nur die Spitze des Eisberges ist und sehr häufig mit verdeckten, nicht sichtbaren Schimmelschäden einhergeht.

Für Schimmelwachstum in Neubauten werden drei Hauptauslöser für genannt: Erstens der lockere und unbedachte Umgang der Bauschaffenden mit Wasser. Zweitens Witterungseinflüsse wie Regen und niedrige Temperaturen im Winterhalbjahr mit Kondensationsfeuchte wegen unvollständiger oder fehlender Luftdichtigkeitsebene oder Wärmedämmung. Und drittens das Freisetzen von Wasser durch Trocknungsprozesse von Putzen, Estrichen, Mörtel und Beton.

Lüften, trocknen lassen, lüften … ist somit nicht erst nach Bezug eines Hauses wichtig, sondern bereits in der Bauphase.

Was ist zur Vermeidung von Schimmelschäden zu tun?

Ein bedachtes „Feuchtemanagement“ der an der Planung, der Bauleitung und der Ausführung Beteiligten ist mehr als ratsam. Unnötige Feuchtigkeit muss verhindert werden. So ist beispielsweise bereits die Baugrube gegen Wassereinträge zu sichern. Die Mauerkronen sind bei Regen und Schnee abzudecken und kein im Freiland gelagertes regennasses Material ist einzubauen. Benötigte Feuchtigkeit wie das Wasser zum Anmachen/ Beimischen von Putzen und Mörteln ist schnellstmöglich wieder aus dem Haus zu entfernen. Grundlage hierfür ist ein regelkonformes Bauen mit dem Einhalten von entsprechenden Trocknungszeiten. Eine technische Trocknung sollte unterstützend einsetzt werden. Auch die Bauherrschaft ist hierzu angesprochen: Im Hinblick auf ausreichende Trocknungszeiten kann kein Gebäude innerhalb von wenigen Monaten fertiggestellt und bezogen werden.

Schließlich: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Kontrolliert wird ja auf vielfältige Art und Weise … Ohne entsprechende messtechnische Hilfsmittel sind Neubauschäden jedoch nicht zu erkennen. Allein durch einen sensorischen Eindruck verdeckte, nicht sichtbare Schimmelschäden ausschließen zu wollen, wie dies aktuell regelmäßig geschieht, grenzt an Handauflegen und Kaffeesatzleserei. Auch gerne eingesetzte Raumluftuntersuchungen, die Schimmelsporen aufzeigen sollen, sind unzureichend, da mit diesen Methoden häufig kein vorliegender verdeckter Schimmelschaden nachweisbar ist.

Ein optimiertes Lüften ist also immer sinnvoll, um das Symptom “schlechte Luft” zu verbessern. Bei einem neu errichteten Gebäude kommt daher ein Lüftungssystem zu spät: Denn es geht erst in Betrieb, wenn die entsprechenden luftführenden Systeme montiert und die Elektroinstallation in Betrieb gegangen ist. Zu diesem Zeitpunkt liegen aber typische Neubau-Schimmelschäden – sichtbar oder viel häufiger verdeckt in Hohlräumen – u. U. bereits vor.

Und wer kommt für evtl. Schäden auf?

Natürlich die/der Verursacher. Vereinfacht dargestellt bestellt die Bauherrschaft ein schimmelfreies Gebäude und bekommt im Problemfall vom Bauträger, Generalübernehmer oder Architekten einen Feuchte- oder Schimmelschaden geliefert. Vertraglich ist dies ein eindeutiger Sachverhalt, der beispielsweise Nachbesserungsarbeiten zur Folge hat. Bei einem Architektenhaus muss bei einem verdeckten Schimmelschaden davon ausgegangen werden, dass unabhängig von handwerklichen Unzulänglichkeiten, die Art und Weise der Bauleitung beziehungsweise Bauüberwachung ungenügend war. Somit entstehen Haftungs- und Gewährleistungsansprüche gegenüber Architekturbüro und/oder Bauleiter/in.

Was sollten Bauherrschaften zur Vermeidung von Ärger also tun?

Letztendlich geht bei einem unklaren Sachverhalt das Schimmelrisiko bei der Abnahme auf die Bauherrschaft über. Sie übernimmt vom Hersteller oder vom Architekten beziehungsweise vom beauftragten Unternehmen sozusagen die ‚Katze im Sack‘. Mit allen einhergehenden Neben- oder Nachwirkungen.

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