Werk- und Bauabnahme – Neue sowie bestehende Regeln

Bei Neubau, Sanierung oder Modernisierung gilt: Wenn Handwerker ihre Arbeit beendet haben, müssen die Kunden deren ‚Werk‘ abnehmen.

Mit der Abnahme der Bauleistung bestätigt der Auftraggeber bzw. die Bauherrschaft, dass die Arbeit vertragsgemäß erbracht wurde. Das ist für alle Beteiligten von wichtiger Bedeutung. Führt aber nicht selten auch zu Konflikten.

Die Abnahme eines Bauwerks hat weitreichende Folgen, denn mit ihr gehen alle Risiken auf den Bauherrn über. Und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen. Die Vergütung der Arbeit wird zu Gunsten des/der Handwerker, bzw. zu Gunsten der Auftragnehmerin/des Auftragnehmers (Bauträger/in, Generalübernehmer/in, Architektin/Architekten … fällig.

Deshalb rät manufact ihren Bauherrschaften/Auftraggeber/innen der Abnahme die größte Aufmerksamkeit widmen. Um die sogenannte förmliche Abnahme durchzuführen, muss es immer einen offizieller Termin direkt auf der Baustelle geben.

Damit bei der Abnahme keine Fehler passieren, kann sich die Bauherrschaft von einem Sachverständigen zum Abnahmetermin begleiten lassen.

manufact  rät sogar dazu, Zwischenabnahmen durchzuführen. Denn viele wesentliche Arbeiten können bei einer finalen Schlussabnahme nicht mehr eingesehen werden. Es können somit evtl. Makel nicht mehr erkannt werden. Anhaltspunkte für solche Zwischenabnahmen können die so genannten Audits sein. Diese ergeben sich aus der Tätigkeit eines neutralen Gutachters. manufact bietet dazu die Beauftragung eines neutralen Qualitätsmanagements an, im Rahmen dessen zu entscheidenden Bauphasen die Arbeiten begutachtet werden. Bekannte Anbieter solcher Qualitätsmanagements sind z. B. der VQC, die Dekra oder der TÜV.

Der Termin zur Übergabe eines Hauses z. B. sollte frühestens dann vereinbart werden, wenn das Haus innen bezugsfertig ist und die Fassadenarbeiten im Wesentlichen abgeschlossen sind. Um keine Unklarheiten oder damit evtl. entstehende Streitigkeiten aufkommen zu lassen, rät manufact jedoch dazu, erst nach Fertigstellung aller Arbeiten eine Abnahme durchzuführen. Die endgültige Abnahme erfolgt dann erst nach der Gesamtfertigstellung. Wer ein Haus bauen lässt, muss das von ihm bestellte Werk später noch einmal abnehmen, wenn es gänzlich fertig ist.

Unwesentliche Mängel ändern an der Abnahme nichts. Summieren sich allerdings eine Reihe kleinerer Mängel oder bestehen wesentliche Mängel, müssen Bauherrschaften das Werk nicht abnehmen. Wohl aber die festgestellten Mängel in einem entsprechendem „Abnahme-Protokoll“ festhalten und diese unterzeichnen.

Zieht die Bauherrschaft trotz behaupteter/vorhandener Mängel dennoch ein, sollte sie auf jeden Fall (ggf. auch später) nachvollziehbar klarstellen, dass dies keine Abnahme bedeutet.

So gilt auch bei der Bezahlung der Schlussrechnung: Wer diese vorbehaltlos leistet, hat damit auch in der Regel den Bau offiziell akzeptiert und durch schlüssiges Verhalten abgenommen. Das kann schon dadurch passieren, wenn man den Handwerkern das abschließende Trinkgeld überreicht.

Auch deshalb ist es wichtig, eine förmliche Abnahme bereits im Vertrag zu vereinbaren und dann auch durchzuführen. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass eine konkludente – also eine stillschweigende – Abnahme immer dann in Betracht kommt, wenn das Werk nach den Vorstellungen des Auftraggebers/der Bauherrschaft im Wesentlichen mangelfrei fertiggestellt ist und der Auftragnehmer das Verhalten des Auftraggebers als Billigung seiner erbrachten Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht verstehen darf (Az. VII ZR 26/12).

Eine fiktive Abnahme enthält auch eine Regelung des neuen Bauvertragsrechts, das seit 1. Januar gilt: Hat z. B. ein Handwerksbetrieb der Bauherrschaft/den Auftragnehmern einen Termin zur Abnahme gesetzt, und äußert sich daraufhin die Bauherrschaft nicht oder verweigert sie die Abnahme, ohne einen ausreichenden Grund zu benennen, gilt das Werk als abgenommen – selbst dann, wenn noch wesentliche Mängel vorhanden sind.

Es gilt somit unbedingt zu beachten: Will die Bauherrschaft/die Auftraggeber die Abnahme der Lieferungen und Leistungen verhindern, muss sie/müssen sie sich aktiv äußern und mindestens einen Mangel benennen.

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